Kuolinpesän asunnon myynti ja verotus
Kuolinpesän asunnon myynti vaatii osaamista ja tarkkuutta, jotta asiat menevät kerralla oikein. Alla listattuna asioita, jotka kannattaa selvittää ennen kuolinpesän asunnon myyntiä.
Kuolinpesän asunnon myynti – kuka päättää
Kuolinpesässä päätökset on tehtävä yhdessä ja kaikkien kuolinpesän osakkaiden on oltava halukkaita myymään asunto. Tämä kannattaa selvittää ennen asunnon myyntiin laittamista. Myös kiinteistönvälittäjän kanssa tehtävään toimeksiantosopimuksen tarvitaan kaikkien osakkaiden allekirjoitus. Jos kuolinpesän osakkaita on paljon, turvallisinta on hankkia kaikilta osakkailta etukäteen valtakirja asunnon myyntiin.
Kuolinpesän osakkaat
Perunkirjoitusta varten tehdään sukuselvitys, jonka tarkoituksena on selvittää vainajan perilliset. Vainajasta on tehtävä sukuselvitys siitä alkaen kun hän täytti 15 vuotta, perillisistä tarvitaan virkatodistukset. Jos joku perillisistä on kuollut, on hankittava hänen jälkeensä tehty perukirja ja sukuselvitys. Useamman osakkaan pesissä sukuselvitys voi muodostua hyvinkin laajaksi.
Puutteellisesti tehty sukuselvitys tulee ilmi yleensä viimeistään kaupanteossa, eikä kauppaa voida tehdä ennen kuin pesän osakkaat on luotettavasti selvitetty. Mikäli Digi- ja väestövirasto on vahvistanut pesän osakasluettelon, ei sukuselvitystä tarvitse enää erikseen kaupan yhteydessä tutkia.
Kauppakirja
Mikäli kuolinpesä on jakamatta, on myös asunnon myyjänä kuolinpesä eli kaikki pesän osakkaat yhdessä. Kaikkien pesän osakkaiden on tällöin allekirjoitettava kauppakirja tai allekirjoittajana voi myös olla valtakirjalla pesän osakkaita edustava henkilö. Jos kuolinpesä on jaettu, on asunnon myyjänä vain se osakas, joka on asunnon perinnönjaossa saanut.
Leski kuolinpesän osakkaana
Leski on kuolinpesän osakas, jos hänellä on avio-oikeus vainajan omaisuuteen eikä ositusta ole toimitettu. Tällöin myös lesken allekirjoitus vaaditaan asunnon kauppakirjaan, vaikka vainaja olisi omistanut asunnon yksin. Osituksen toimittamisen jälkeen leski ei ole enää pesän osakas ja perilliset voivat myydä ilman lesken suostumusta kuolinpesälle osituksessa tulleen asunnon.
Poikkeuksena edellä mainitusta on kuitenkin lesken oikeus pitää jakamattomana hallinnassaan puolisoiden yhteisenä kotina käyttämä asunto. Leskellä on edellä mainittu oikeus, jos hänen omaan omaisuuteensa ei sisälly kodiksi soveltuvaa asuntoa. Tällaista asuntoa ei voi ilman lesken myötävaikutusta myydä, vaikka se olisi ollut kokonaan vainajan nimissä.
Kuolinpesän asunnon myynti – miten luovutusvoitto lasketaan
Perintöverotuksessa asunnolle vahvistetaan ns. perintöverotusarvo. Kuolinpesän asunnon myynnistä syntyy luovutusvoittoa, mikäli asunto myydään perintöverotusarvoa korkeammalla hinnalla. Myyntihinnasta voidaan verotuksessa vähentää joko perintöverotusarvo lisättynä myyntikuluilla tai hankintameno-olettama. Myyntikuluna pidetään esimerkiksi kiinteistönvälittäjän välityspalkkiota.
Hankintameno-olettama on kaavamainen vähennys, joka voidaan vähentää myyntihinnasta perintöverotusarvon sijasta silloin kun se on myyjän kannalta edullisempaa. Hankintameno-olettama on 40 prosenttia, jos asunto on omistettu vähintään 10 vuotta ja 20 prosenttia jos omistusaika on alle 10 vuotta. Kuolinpesän asunnon omistusaika alkaa vainajan kuolinhetkestä.
Kuolinpesien luovutusvoittojen verotus voi olla joskus varsin monimutkaista, jos kyseessä on pitkään jakamatta ollut kuolinpesä tai vainaja ei omistanut asuntoa yksin. Alla esimerkkilaskelma tilanteesta, jossa asunnon hankintamenona käytetään perintöverotusarvoa.
- Asunnon perintöverotusarvo 300.000 euroa
- Asunnon myyntihinta 420.000 euroa
- Välityspalkkio myynnistä 8.000 euroa
- Asunnon luovutusvoitto: 420.000 € – 8.000 € – 300.000 € = 112.000 €
Edellä mainitussa esimerkissä hankintameno-olettaman käyttäminen olisi johtanut huomattavasti suurempaan luovutusvoittoon, vaikka asunto olisi omistettu vähintään 10 vuotta (40 % hankintameno-olettama).
- Asunnon myyntihinta 420.000 euroa
- 40 % hankintameno-olettama: 420.000 € * 40 % = 168.000 €
- Asunnon luovutusvoitto 420.000 € – 168.000 € = 252.000 €
Mikäli asunnon myyjänä on kuolinpesä, määrätään luovutusvoittovero kuolinpesälle. Kuolinpesän osakkaat vastaavat kuolinpesälle määrätyistä veroista yhteisvastuullisesti. Jos asunnon myy sen perinnönjaossa saanut osakas, vastaa hän yksin asunnon myynnistä määrätystä luovutusvoittoverosta.
Kuolinpesän asunnon myynti voi olla verovapaa sen perillisen perintöosuutta vastaavalta osalta, joka on käyttänyt asuntoa omana vakituisena asuntonaan vainajan kuoleman jälkeen. Lisäksi osituksessa asunnon saanut leski voi tietyissä tilanteissa myydä saamansa asunnon verovapaasti ositussaantoja koskevan erityissäännöksen nojalla.
Autamme verotuksen lisäksi myös perintöön ja ositukseen liittyvissä tilanteissa! Älä epäröi ottaa yhteyttä.
